Contoh Cara Menghitung BPHTB Saat Kita Membeli Rumah atau Tanah

Apa itu BPHTB ? Serta bagaimana Cara Menghitung BPHTB ?. BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan merupakan pungutan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Terjadinya perolehan hak atas tanah dan atau bangunan merupakan sebuah peristiwa hukum yang menghasilkan didapatnya hak atas dan atau bangunan baik itu oleh orang pribadi atau badan.

Baca juga : Pengertian Suku Bunga Tetap Rumah KPR, Simak Ulasannya

Ketika kita melakukan jual beli tanah maupun bangunan, baik pembeli ataupun penjual akan dikenai pajak sebagai salah satu biaya jual beli. Sebagai penjual maka uang pembayaran sesuai dengan harga tanah yang diterima dikenakan pajak penghasilan (PPh), sedangkan sebagai pihak pembeli akan dikenakan BPHTB atas perolehan hak atas tanahnya. BPHTB dikenakan bukan hanya ketika terjadi jual beli tanah dan bangunan, namun juga kepada setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan ( termasuk tukar menukar, waris, hibah, pemasukan tanah kedalam perseroan, dan kejadian lainnya).

Subjek BPHTB

Pada transaksi jual beli tanah dan bangunan, yang dijadikan subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang mendapatkan hak atas tanah dan bangunan, dalam hal ini pembeli. Sebagai dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). NPOP pada transaksi jual beli tanah merupakan harga transaksi. Hal ini berbeda dengan tukar menukar, hibah atau warisan, yang dasar pengenaan  NPOP-nya memakain nilai pasar (Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP).

Menghitung BPHTB

Nilai Perolehan Obyek Pajak ataupun harga transaksi dapat lebih besar ataupun dapat juga lebih kecil dari Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP), tentu saja tergantung harga sesuai kesepakatan penjual dan pembeli meskipun adakalanya harga transaksi itu juga bisa sama dengan nilai NJOP. Apabila nilai transaksi tidak lebih besar dari NJOP, maka yang menjadi dasar penentuan NPOP adalah nilai NJOP. Sebaliknya, bila nilai transaksi melebihi dari NJOP, maka nilai penentuan NPOP berdasarkan harga transaksi tersebut atau merupakan nilai yang paling tinggi diantara NPOP dan NJOP.

Selain NPOP dan juga  NJOP, faktor lainnya yang kita perhatikan dalam menentukan besarnya BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). NPOPTKP merupakan nilai pengurangan NPOP sebelum dikenai tarif BPHTB. Misalnya, bila harga transaksi tanah Rp. 100.000.000, maka sebelum harga transaksi itu dikenai tarif BPHTB (5%) terlebih maka dahulu harga transaski itu dikurangi NPOPTKP – misalnya dikurangi NPOPTKP sebesar Rp 60.000.000 untuk daerah bogor dan Rp. 80.000.000 untuk daerah DKI Jakarta. Hal ini menjadikan nilai pajak pembeli lebih kecil jika dibandingkan dengan nilai pajak penjual – penjual tidak dikenakan NPOPTKP.

Pada setiap daerah mempunyai NPOPTKP yang berbeda, ini tergantung peraturan daerah tersebut. Bagi wilayah DKI Jakarta, misalnya, NPOPTKP ditentukan sebesar Rp 80.000.000 untuk transaksi jual beli tanah dan bangunan, dan juga Rp. 350.000.000 untuk perolehan hak yang disebabkan oleh waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih memiliki  hubungan keluarga sedarah.

Contoh Penghitungan BPHTB pada transaski jual beli tanah:

Akkil membeli tanah milik Prabowo dengan nilai jual beli sebesar Rp. 200.000.000. Maka pajak penjual dan juga pajak pembeli adalah sebagai berikut ini:

Pajak Pembeli (BPHTB)

NPOP – NPOPTKP:

Rp 200.000.000 – Rp   80.000.000

NPOP Kena Pajak : Rp  120.000.000

BPHTB =  5% x NPOP Kena Pajak Rp 120.000.000 = Rp 6.000.000

Pajak Penjual (PPh)

NPOP : Rp  200.000.000

NPOP Kena Pajak : Rp  200.000.000

PPh: 5% x NPOP Kena Pajak Rp 200.000.000,00 = Rp 10.000.000

Sebagaimana diamanatkan dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Undang-undang Nomor 16 tentang Rumah Susun dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang lainnya, Hak atas tanah adalah  hak atas tanah termasuk juga hak pengelolaan tanah dan juga bangunan di atasnya. Semoga saja penjelasan BPHTB dan contoh tentang bagaimanan Cara Menghitung BPHTB pada transaksi jual beli tanah ini bisa bermanfaat.